Der Begriff Verkehrswert – gemeiner Wert oder Marktwert sind Synonyme – wurde unter anderem im Bewertungsgesetz definiert. In § 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert heißt es:
- Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.
- Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
- Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
Insofern ist es eine besondere Herausforderung einen Wald objektiv zu bewerten, weil Wald ein heterogenes Gut mit bisweilen sehr unterschiedlichen Nutzungsformen und verschiedenen Waldfunktionen darstellt. Darüber hinaus wird die langfristige forstliche Produktion von einer Vielzahl von biotischen und abiotischen Faktoren wie auch von nicht oder nur vage monetär messbaren Bedürfnissen der Gesellschaft beeinflusst. Nicht zuletzt erschwert auch die geringe Anzahl an vergleichbaren Verkaufsfällen – im Gegensatz beispielsweise zu Wohnimmobilien – die Herleitung eines Verkehrswertes (insbesondere als Vergleichswert).
Im Rahmen meiner Begutachtungen kommen normierte Bewertungsverfahren zur Anwendung
– je nach Anforderung auch eine Kombination aus den nachfolgend genannten Methoden:
- das Vergleichswertverfahren: Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens sind die üblicherweise wenigen Verkaufsfälle und die oft mangelnde Kenntnis von den wertbestimmenden Merkmalen der zu vergleichenden Transaktionen; generell präferiert der BGH dieses Verfahren
- das Sachwertverfahren: Hier kommt meist die Waldbewertungsrichtlinie des Bundes (WaldR 2000) zum Einsatz; sie wurde zwar für Entschädigungsfälle geschaffen, ist aber die am meisten angewandte und eine von den Gerichten allgemein anerkannte Bewertungskonvention. Die im Rahmen des Alterswertfaktorverfahrens verwendeten Alterswertfaktoren weisen eine mangelnde Transparenz und Konsistenz (auch forstlicher Zinsfuß) auf, wie auch die bei der Bewertung größerer Forstbetriebe anzuwendende Gewichtung von Zerschlagungswert und Rentierungswert nicht der ökonomischen Theorie entsprechen. Vorteil dieses Verfahrens ist allerdings, dass der Anwender keine forstinternen Verzinsungsüberlegungen anstellen bzw. dies nur bei der Berücksichtigung von Waldrentierungswerten im Rahmen der Bewertung größerer Forstbetriebe tun muss (Kapitalisierung).
- die Ertragswertverfahren: Hier finden das Barwertverfahren, betriebsablauforientierte Verfahren und am Normalwald ausgerichtete Verfahren (dGZU) Anwendung. Da Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen von Akteuren hinsichtlich größerer und großer Forstbetriebe vor allem von Renditeerwartungen bestimmt sind, dürften Ertragswertverfahren bei der forstlichen Unternehmensbewertung die größte Bedeutung besitzen. Allerdings ist die Wahl bzw. die Begründung des Zinsfußes nicht einfach.
Erhebliche Risiken für den Wirtschaftserfolg bestehen für den Waldbesitzer in den Bewirtschaftungsauflagen (Baumartenwechsel oder Vergleichbares), aber auch in den schwer abschätzbaren Folgen eines Klimawandels.
Anlässe für Waldwertermittlungen – Bewertungsfälle:
eine Begutachtung mit ihren Ergebnissen ist immer in Verbindung mit dem Auftragszweck, d. h. dem Anlass zu sehen. Dabei ist insbesondere zwischen dominierten (z. B. enteignungsbewehrte Fälle) und nicht dominierten Bewertungsanlässen zu unterscheiden. Letztere sind durch eine (weitgehende) Entscheidungsfreiheit ihrer Akteure gekennzeichnet.
Anlässe für nicht dominierte Waldwertermittlungen können sein:
- Waldwertschätzung in Ankauf-und Verkaufsfällen, forstliche Unternehmensbewertung, gegebenenfalls mit dem Ausloten/der Diskussion von Grenzpreisen (Abwägung gegenläufiger Interessen)
- Tausch, Waldflurbereinigungen (Waldflurneuordnungen)
- Erbauseinandersetzungen unter Berücksichtigung von Nebennutzungen
- Bewertung von Nebenbetrieben (z. B. Waldklettergarten, Wildpark);
- Vermögensaufstellungen für persönliche Zwecke aber auch für Sozialgerichte
- Aufteilung zwischen aufstockendem Holzbestand sowie Grund und Boden; Überprüfung des von der Finanzverwaltung festgelegten Aufteilungsverhältnisses z. B. im Auftrag von Finanzgerichten
- Waldpacht
Anlässe für dominierte Waldwertermittlungsfälle können sein:
- Trassenbau (Straßen, Bahn, Strom usw.) mit ggf. zu entschädigenden Hiebsunreifeverlusten, geplante Eigentumswechsel aus landesplanerischen Gründen (Naturschutz usw.)